核心观点
房地产销售逐月改善，政府救济取得实质性进展①5月份销量环比有所好转，预计6月份还会继续今年5月，放松政策密集出台，房贷利率短期大幅下降白城银行5月首套房房贷利率为4.91%，较4月下降26BP疫情叠加减弱，5月销售出现环比好转2022年5月，柯睿房地产百强企业销售金额增长5%，30个大中城市商品房成交面积增长12%此外，根据我们的调研反馈，很多城市6月份的到访量等前瞻性指标都有明显提升，部分房企也计划在6月份加大力度我们预计，6月份的月销售额将继续改善
数据显示，2022年6月1日至6月10日，30个大中城市商品住宅成交面积2233万立方米，环比增长42%②地方政府救助房企取得实质性进展日前，建业地产发布公告称，河南铁建投资将以现金6.88亿港元的价格，向建业地产大股东胡葆森收购8.6亿股建业地产股份同时，建业地产向铁建投资发行本金不超过7.08亿港元的可换股债券，将相当于现有股本的19.09%或已发行我们认为，交易全面实施后，建业地产的基本面将得到极大改善，不仅是现金，还有增信，极有可能能够安全度过此轮房地产供给侧洗牌
公司强抗周期属性没有改变，管理水平稳步增长①从上市公司数据来看，今年Q1a股上市地产公司仍然实现了良好的增长Q1招商局2022年实现营业收入24.0亿元，同比增长17.6%，全年新签合同额7.3亿，同比增长26%大正在Q1 2022年实现营收6.1亿元，同比增长43%，新签合同金额2.2亿元，同比增长70%②从业务逻辑上看，除了疫情防控需要，部分封闭区域无法开展外展和上门服务，其他区域的外展和社区增值服务都在正常开展我们认为，地产公司强抗周期特征没有改变，预计上市地产公司中报业绩仍将快速增长
目前，关联房企的稳健性仍是地产板块估值的核心，地产边际改善有望推动估值修复自2021年7月以来，房地产和地产板块的股价基本一致2021年7月2日至2022年6月10日，嘉里地产股领先指数和恒生物业服务及管理指数分别下跌34%和59%我们认为这主要是因为:①在房地产销售下滑，部分房企面临生死存亡问题的时候，物业公司短期内会受到影响，因为他们与相关房企同一个品牌，他们的部分增长来自于相关房企，②物业公司账面现金安全性受到质疑③民营物业公司的独立发展能力没有得到认可
房地产行业的估值处于历史最低水平目前上市物业公司的估值根据挂靠房企的稳定性明显分化，呈现由高到低三个档次:国有物业管理公司，民营物业管理公司，挂靠房企相对稳定，民营物业管理公司，挂靠房企处境艰难三类公司的估值目前处于历史最低水平2022年PEG的平均值分别为0.7x，0.3x和0.2x
资本提案
目前地产板块估值处于历史最低水平我们认为，伴随着房地产销售的好转，以及地方政府救房企的进一步推进，部分房企的安全性将得到改善，地产板块的估值将得到修复我们认为:①受益于相关房地产企业供给侧改革的国有物业管理公司成长确定性较高，看好保利地产②挂靠房企安全性提高后，私有物业企业的估值和修复弹性更大看好碧桂园服务和徐汇永盛服务前者受益于物业行业加速整合，规模大幅提升，增值服务有望持续高速增长后者外联能力强，社区增值服务发展快，股权激励充足，业绩有望持续高速增长③因关联房企处境困难，估值严重折价的房企，目前二级市场估值低于一级市场M&A估值我们认为其中部分公司未来估值修复弹性较大，因此看好关联房企收购国有股的建业新生，以及运营独立性较强的金科服务
风险警告
疫情反复影响房地产销售回暖，应收账款坏账超预期。
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