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郁亮:短期内市场已触底房地产行业没有理由躺平

2022-06-29 08:02    来源:东方财富

2018年,万科郁亮警示要活下去,今年年初提出黑铁时代万科一直有很强的危机感如今房地产市场经历了一年的寒冬,郁亮表现出罕见的乐观,判断市场短期内已经见底,向行业传递信心

短期来看,市场已经触底,复苏是一个缓慢而温和的过程预计6月份销售将出现明显的环比增长,但仍是同比下降,但降幅相对收窄万科董事会主席郁亮在6月28日的股东大会上分享了他对行业形势的看法

6月一般是房企冲击上半年销售的关键月份,尤其是连续几个月下滑之后6月份市场行情能否好转备受关注郁亮表示,6月份以来,市场进一步好转,一方面是因为近期相关政策的出台正在产生积极影响,另一方面是疫情导致的需求延迟释放正在弥补,此外还有5月份基数较低以及季节性因素

5月房企销售出现微暖,但楼市整体冷淡依旧柯睿数据显示,百强房企5月实现销售成交额4546.7亿元,环比增长5.6%,较4月下降16%有明显改善,但同比来看,单月业绩同比下降59.4%,前5个月累计业绩规模同比下降52.3%

万科的销售业绩略好于百强房企的平均水平公告显示,万科5月销售金额307.6亿元,与上月基本持平,但同比下降46.56%,前5个月累计合同销售金额1681.1亿元,同比下降41.38%

在郁亮看来,行业已经进入了一个新的发展阶段人口状况,收入状况,房地产市场运行的指导原则都变了,不会回到过去的发展逻辑,也不会回到过去高峰期的规模和增速

不过,郁亮也表达了对行业的信心:最后一年,房地产行业如果放到社会上,一定不是最困难的一个,房地产行业没有理由躺平更何况房地产还是万亿级市场,也是千年产业人们经常这样做,而且总是这样做不管前面的路有多难,走下去就会有机会,这个行业还是会为国家做出应有的贡献

震荡,止跌,稳住目标。

万科2021年净利润减半,于是郁亮在业绩会上向股东道歉,并在股东大会上承认今年是入职以来压力最大的一段时间万科今年的业绩目标是止跌企稳,开发业务将继续保持行业第一阵营

3月份的时候,公司对市场低迷有一个估计,但没有那么严重现在市场形势加大了工作难度,但我们一直比较稳定,提前做了一些安排,会以更加积极的销售和应对来兑现止跌企稳全年业绩的承诺万科总裁朱久生在股东大会上表示

朱久生还表示,万科进一步优化了投资机制,现在按照一个特别好的标准来投资前5个月,万科已投资13块地,其中9块今年可得,6块今年现金流为正

非开发业务方面,万科有三大板块:万物云,物流仓储,长租公寓这个部门的增长率是显而易见的,但它还没有开始为报表带来可观的利润朱久生表示,万科的物流业务今年将实现报表盈利长租公寓业务今年已经实现现金流盈利,明年将实现报表盈利

即使盈利,上述业务量也可能难以承担1000亿元的开发业务对此,郁亮延续了之前的观点,认为非开发业务收入与开发业务收入持平是不现实的,物业服务行业暴利也是不合适的但衡量非开发业务的标准不仅仅是营收和利润的占比,市场价值还与社会稀缺性等因素有关

还有现场股东关心万科未来的分红计划对此,公司董秘朱旭表示,公司分红方案将综合考虑公司长期发展需求,未来分红率稳定在35%—40%之间,有助于长期投资者规划现金流回报

万科上市以来连续30年现金分红,累计分红949.7亿元,是股权融资额的2.86倍,平均分红率33.2%万科今年临时上调分红比例至50%,预计分红金额约为112.8亿元

此外,万科还在进行20亿—25亿元的回购计划,回购价格不超过每股18.27元,但目前仅完成12.9亿元部分股东关心下一步回购额度如何安排朱旭回应,我们回购的时间是3个月,在定期报告出来之前是不能回购的实际天数只有40多天,中间很多天股价都在跌停板之上此外,公司回购还有一些时间限制接下来,如果股价符合条件,我们还是会尽力回购如果不符合条件,我们将向董事会报告,并与监管部门沟通

截至6月28日收盘,万科股价收于18.45元/股,下跌0.32%,总市值2093亿元。

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